Bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien – sei es durch Erbschaft oder Schenkung – bemisst sich die Erbschaft‑ bzw. Schenkungsteuer nach dem Grundbesitzwert (§ 157 Abs. 1 BewG). Abweichungen zwischen Steuerwert und tatsächlichem Verkehrswert können zu unnötig hohen Steuerzahlungen oder – umgekehrt – zu steuerlichen Risiken führen.
Als Steuerberatungsgesellschaft mit viel Erfahrung im Bereich der Immobilienbesteuerung kombinieren wir fachliche Exzellenz, tiefes Marktverständnis und digitale Prozesse. Wir begleiten Sie von der Datenerhebung über die steuerliche Immobilienbewertung bis zur Kommunikation mit dem Finanzamt – transparent, terminsicher und rechtskonform.
| Leistungsschritt | Ihr Mehrwert |
|---|---|
| Erstgespräch & Objektanalyse | Klärung Bewertungsanlass, Auswahl passendes Verfahren, Zeit‑ & Honorarprognose |
| Datenerhebung & Plausibilisierung | Checklisten + digitaler Dokumenten‑Upload, Abstimmung mit Gutachterausschüssen, Behörden & Hausverwaltungen |
| Wertermittlung nach BewG | Berechnung nach §§ 176 ff. BewG mithilfe anerkannter Software & Marktdatenbanken |
| Dokumentation & Gutachten | Vollständiger Bericht inkl. Anlagen, Methodik‑Erläuterung, Rechtsprechungsverweise |
| Finanzamt‑Support | Einreichung Feststellungserklärung (LuF), Stellungnahmen & Einspruchsverfahren |
| Rundum‑Beratung | Gestaltungstipps (Nießbrauch, Vorbehaltsfruchtziehung, Teilübertragungen), Koordination Notar & Grundbuch |
Die §§ 176 ff. BewG sehen drei Standardverfahren vor. Welches anzuwenden ist, bestimmt sich nach Objektart, Datenlage und Nutzungsart. Nach der Reform durch das JStG 2022 sind einzelne Berechnungsschritte angepasst worden (u. a. neue Wertzahlen, Region‑ & Marktanpassungsfaktoren).
Anwendungsfälle: Eigentumswohnungen, Ein‑/Zweifamilienhäuser, die selbst genutzt sind (keine Kapitalanlage-Objekte).
Gemäß § 183 BewG ist das Vergleichswertverfahren das Regelverfahren für unbebaute Grundstücke und für bebaute Wohngrundstücke, wenn eine hinreichende Zahl von Kaufpreisen für vergleichbare Objekte vorliegt. Die Finanzverwaltung greift dabei zwingend auf die Kaufpreissammlung des örtlich zuständigen Gutachterausschusses (§ 195 BauGB) zurück.
„Der gemeine Wert ist aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abzuleiten.“ (§ 183 Abs. 1 BewG)
Bewertungslogik Schritt für Schritt
Preisrecherche – Gutachterausschuss; Ableitung aus einer ausreichenden Zahl von geeigneten Vergleichspreisen solcher Grundstücke, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen (Vergleichsgrundstücke).
Normierung der Kaufpreise (€/m² bzw. €/m²‑Wohnfläche)
Marktanpassung: Zu‑/Abschläge für Lage, Beschaffenheit, Grundstücksgröße
Mittelwert/Median → Vergleichswert
Typische Fehlerquellen
Falscher Stichtag (§ 11 BewG)
Nichtberücksichtigte Vergleichspreise führen zu Verzerrungen
Datenquelle: Kaufpreissammlung Gutachterausschuss, § 195 BauGB.
Berechnungskerne:
Auswahl mind. 5–10 Kaufpreise
Anpassung an Abweichungen (Baujahr, Wohnfläche, objektive Lage, Modernisierungsstand) gem. § 183 Abs. 2 BewG
Normierung & Mittelwertbildung
Bei starken Preisschwankungen muss die Finanzverwaltung zusätzliche Streuungsparameter berücksichtigen.
Anwendungsfälle: Zwingend bei Renditeobjekten mit überwiegender Vermietung (Kapitalanlage-Objekte).
Das Ertragswertverfahren richtet sich nach §§ 184–188 BewG und wird immer dann eingesetzt, wenn der Wert eines Grundstücks maßgeblich von den regelmäßigen Mieterträgen abhängt.
BFH 25.01.2022 – II R 9/20: „Der Ertragswert ergibt sich aus der Summe aus kapitalisiertem Reinertrag und Bodenwert; eine gesonderte Marktanpassung ist nicht vorgesehen.“
| Schritt | Rechtsgrundlage | Kurzbeschreibung |
| Rohertrag | § 186 | Soll‑Miete abzüglich typ. Mietausfallwagnis (3–6 %) |
| Bewirtschaftungskosten | § 187 | Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskostenpauschalen |
| Reinertrag | Rohertrag – Bewirtschaftungskosten | |
| Vervielfältiger | § 188 | Liegenschaftszins (typisiert) & Restnutzungsdauer |
| Bodenwert | § 179 | Bodenrichtwert × Fläche |
| Ertragswert | (Reinertrag × Vervielfältiger) + Bodenwert |
Berechnung: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
A . Bodenwert (Fläche x Bodenrichtwert § 184 Abs. 2 i.V.m. § 179 BewG)
B. Gebäudeertragswert
Jahresrohertrag (§ 186 BewG): nachhaltig erzielbare Soll‑Mieten
Abzug der indexierten Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG i.V.m. Anlage 23 BewG)
Reinertrag × Vervielfältiger (Anlage 22 des BewG: abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins § 188 BewG)
Abzug der Verzinsung des Bodenwerts
Ersatzverfahren, wenn keine Vergleichs-/Ertragsdaten vorliegen (z. B. eigengenutzte EFH, Spezialimmobilien).
Anwendungsfälle: Ein‑ und Zweifamilienhäuser sowie Sonderimmobilien, für die kein Vergleichswert und auch keine ortsübliche Miete vorhanden sind.
Sachwert = (((NHK × BGF × Wertzahl × Regionalfaktor) – Alterswertminderung) × Marktanpassung) + Bodenwert
Wesentliche Parameter
NHK 2010 / 2023 (Tabellenwerte, BMF 11.12.2023)
Wertzahl (Anlage 24 BewG)
Regionalfaktor (Anlage 25 BewG)
Alterswertminderung (Anlage 22 BewG)
Schritte:
Regelherstellungskosten 2010 × Bruttogrundfläche (BGF)
Alterswertminderung (§ 191 BewG)
Markt‑ & Regionalfaktoren (§ 190 BewG, NHK 2010‑Tabellen)
- Bodenwert (Fläche x Bodenrichtwert § 184 Abs. 2 i.V.m. § 179 BewG)
Unsere Vergütung richtet sich nach § 24 Abs. 1 Nr. 11 StBVV (Bewertung eines Grundstücks oder Rechtes). Die Rahmengebühr beträgt 1/20 bis 18/20 der vollen Gebühr gem. Tabelle A StBVV und hängt von Gegenstandswert, Schwierigkeitsgrad und Umfang ab.
Nachfolgend eine beispielhafte Berechnung der Netto-Vergütung (zzgl. gesetzliche USt) für unterschiedliche Gegenstandswerte und Komplexitätsgrade:
Bitte nutzen Sie zur Vorbereitung der steuerlichen Immobilienbewertung bzw. die Besprechung mit uns die nachfolgenden Checklisten, die wir kostenfrei zur Verfügung stellen.
Zu den Anwendungsfällen Vgl. Ausführungen oben.
Die Checkliste ist je Objekt und Bewertungsstichtag separat auszufüllen.
Bei Zweifel, welches Verfahren zur Anwendung kommt, bitte alle Checklisten ausfüllen.
Checkliste Vergleichswertverfahren
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