Warum sind Immobilien steuerlich so interessant?
Immobilien bieten eine Vielzahl steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten – sowohl für private Investoren als auch für Unternehmer. Nachfolgend erfahren Sie, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen können.
Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen lassen sich mit Immobilien:
- Verluste steuerlich geltend machen
- Wertsteigerungen mit kluger Planung steuerfrei realisieren
- Liquidität durch Abschreibungen schonen
- Einnahmen vorausschauend strukturieren (z. B. via vermögensverwaltende GmbH)
Kurz gesagt: Wer Immobilien besitzt, hat oft mehr steuerlichen Spielraum als er denkt – vorausgesetzt, er kennt die Stellschrauben.
Welche Steuervorteile bietet die Abschreibung (AfA)?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) gemäß §§ 7 ff. EStG erlaubt es, Anschaffungskosten einer Immobilie über viele Jahre steuerlich abzusetzen – konkret:
- Bei Wohnimmobilien: 2 % pro Jahr über 50 Jahre
- Bei Gebäuden vor 1925: 2,5 % pro Jahr
- Bei Denkmalimmobilien oder Sonderabschreibungen sogar deutlich mehr
Das bedeutet: Auch wenn keine tatsächlichen Kosten entstehen, mindert die AfA das zu versteuernde Einkommen – ein klarer Liquiditätsvorteil.
Beispiel:
Ein Gebäude mit Kaufpreis €300.000 wird über die Laufzeit von 50 Jahren jährlich mit €6.000 (2 %) abgeschrieben.
Wann sind Veräußerungsgewinne steuerfrei?
Private Immobiliengewinne können nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei sein (sog. „Spekulationsfrist“, § 23 EStG). Das gilt für:
- vermietete Immobilien
- unbebaute Grundstücke
👉 Wird die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt, entfällt die Steuer sogar unabhängig von der Haltedauer (häufig bei Eigenheimen genutzt).
⚠️ Aber Achtung: Bei gewerblichem Grundstückshandel gelten strengere Regeln!
Beispiel:
Herr S kauft am 15. Januar 2012 eine Eigentumswohnung in Berlin zum Preis von € 250.000.
Er vermietet die Wohnung von Anfang an durchgehend – keine Eigennutzung. Am 1. März 2024 verkauft er die Wohnung für € 400.000. Es liegen keine Werbungskosten oder großen Investitionen an.
Ergebnis:
- Die Haltedauer beträgt über 12 Jahre.
- Die Spekulationsfrist gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist damit abgelaufen (10 Jahre sind überschritten).
- Es handelt sich um Privatvermögen, kein gewerblicher Grundstückshandel.
- Der Veräußerungsgewinn von € 150.000 ist vollständig steuerfrei.
- Kein Eintrag in der Steuererklärung notwendig (aber empfehlenswert zur Dokumentation).
- Die AfA der letzten Jahre bleibt unberührt.
Wäre die Immobilie vor Ablauf der 10-Jahresfrist verkauft worden, wäre der Gewinn in voller Höhe steuerpflichtig – und je nach Progression mit bis zu 45 % zzgl. Soli versteuert worden.
Beispiel 2:
Frau A kauft am 1. Mai 2020 ein Einfamilienhaus in München für € 600.000. Sie zieht sofort selbst ein und nutzt es ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken. Am 1. Oktober 2023 verkauft sie das Haus für € 750.000.
Ergebnis:
- Die Haltedauer beträgt nur 3,5 Jahre – also unterhalb der 10-Jahresfrist.
- Aber: Frau Weber hat das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt.
- Damit greift die Eigennutzer-Ausnahme gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG.
- Der Veräußerungsgewinn von € 150.000 ist vollständig steuerfrei, trotz kurzer Haltedauer.
- Es liegt keine steuerpflichtige private Veräußerung vor.
Was ist eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH – und wann lohnt sie sich?
Bei größeren Immobilienportfolios lohnt sich oft die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH.
Vorteile:
- Körperschaftsteuer von nur 15 % auf laufende Gewinne
- Keine Gewerbesteuer bei reiner Vermietung
- Professionelle Trennung von Privat- und Betriebsvermögen
- Strukturierte Nachfolgeplanung (z. B. mit Holdingstruktur)
Aber: Gewinne bleiben in der GmbH zunächst „gefangen“ – wer privat Geld entnehmen will, zahlt Kapitalertragsteuer.
Fazit: Die Immobilien-GmbH ist keine „One-Size“-Lösung, aber ein mächtiges Werkzeug für Investoren mit langfristigem Fokus.
Beispiel:
Herr und Frau Y besitzen gemeinsam 5 vermietete Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main, die sie in den letzten Jahren privat erworben haben.
- Gesamtwert: € 2,5 Mio.
- Jährliche Mieteinnahmen: € 100.000 brutto
- Laufende Kosten: Verwaltung, Rücklagen, Steuerberatung etc.
Da ihre Einkommensteuerlast durch die Mieten stark gestiegen ist, überlegen sie, die Objekte künftig in einer vermögensverwaltenden GmbH zu halten.
Sie gründen eine neue GmbH und bringen die 5 Wohnungen per Sachgründung ein. Die GmbH ist nicht gewerblich tätig – sie vermietet nur eigenen Grundbesitz (§ 9 Nr. 1 GewStG).
Vorteile:
- Nur 15 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn – keine Einkommensteuer mit Progression bis zu 45 %
- Keine Gewerbesteuer, da reine Vermietung (vorausgesetzt: keine gewerblichen Nebentätigkeiten!)
- Professionelle Struktur: Trennung von Privat- und Betriebsvermögen
- Flexibilität für Beteiligungen, Darlehen, Rücklagenbildung
- Nachfolge und Anteilsübertragungen lassen sich gezielter planen
Was sind die typischen Risiken einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH:
- ❌ Die GmbH darf nicht gewerblich geprägt sein (z. B. durch aktives Bauträgermodell oder Hausmeisterdienste)
- ❌ Verdeckte Gewinnausschüttungen (vGA) vermeiden – z. B. durch unangemessene Mietverträge mit Gesellschaftern
- ❌ Kein Werbungskostenabzug im Privatbereich mehr
- ❌ Steuer auf Entnahme von Gewinnen (25 % Kapitalertragsteuer + Soli)
Wie können wir als Steuerberater Sie unterstützen?
Wir als Steuerberater können Steuererklärungen für Ihre privat oder in einer vermögensverwaltenden GmbH gehaltenen Immobilien anfertigen und Sie auch gestaltend zu diesem Thema beraten.
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